So klappt der Umbau vom Pflegeheim zum Betreuten Wohnen

Baurechtliche Genehmigungen: Es müssen Genehmigungen bei den zuständigen Behörden eingeholt werden. Vor allem, wenn es um Umbauten oder Erweiterungen geht. In Deutschland können dies beispielsweise die zuständigen Bauaufsichtsbehörden und das Gesundheitsamt sein.

Bau- und Raumkonzept: Pflegeheime und Betreutes Wohnen unterscheiden sich in der Gestaltung und Nutzung der Räumlichkeiten. Während Pflegeheime auf die Pflege und Betreuung von Menschen ausgerichtet sind, die intensiv betreut werden müssen, wird beim Betreuten Wohnen mehr auf die Selbstständigkeit der Bewohner geachtet. Der Umbau erfordert unserer Erfahrung nach also eine Umgestaltung der Zimmer, der Gemeinschaftsräume oder der Infrastruktur.

Infrastruktur: Einrichtungen für Betreutes Wohnen müssen an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst sein. Dazu gehören barrierefreie Zugänge sowie eine geeignete Ausstattung der Wohnungen und der Gemeinschaftseinrichtungen. Auch die Bereitstellung von Hilfsdiensten wie Hausnotrufsystemen oder regelmäßiger Betreuung ist wichtig. Das kostet Personal und Geld.

Finanzen: Der Umbau von Pflegeheimen zu Betreutem Wohnen ohne fachliche Beratung kann teuer werden. Die Finanzierung solcher Projekte muss entsprechend gesichert werden, wobei sowohl private als auch öffentliche Mittel infrage kommen. Wir arbeiten hier mit einem bewährten Mix aus Bank- und KfW-Finanzierung sowie Bund-Länder-Förderungen.

Personalsituation: Pflegeheime erfordern spezialisierte Pflegekräfte, während beim Betreuten Wohnen das Personal in der Regel weniger intensiv mit den Bewohnern arbeitet. Es muss also geprüft werden, ob das vorhandene Personal weiterhin sinnvoll eingesetzt werden kann oder ob eine Umstrukturierung notwendig ist. Hinsichtlich der bekannten Personallage ist dies ein ganz wichtiger Punkt!

Viele Faktoren treiben die Kosten nach oben

Die Kosten für den Umbau eines Pflegeheims in Betreutes Wohnen hängen von mehreren Faktoren ab, zum Beispiel von der Größe des Gebäudes, der vorhandenen Infrastruktur, den notwendigen baulichen Änderungen und den individuellen (regionalen) Anforderungen. Ein grober Überblick über die wichtigsten Einflussfaktoren:

Umbauten könnten unter anderem Anpassungen an den Zimmergrößen, Türbreiten (barrierefreier Zugang) sowie an Badezimmern und Gemeinschaftsräumen beinhalten. Wenn zusätzliche Apartments für Betreutes Wohnen oder eine neue Wohngruppe geschaffen werden, könnten Trennwände, Küchenzeilen und private Badezimmer installiert werden. Schallschutz, Brandschutz und Sicherheitsvorkehrungen müssen ebenfalls angepasst werden.

Eventuell gibt es Renovierungsaufwand und die vorhandene Ausstattung muss ersetzt oder modernisiert werden, um den Standards des Betreuten Wohnens gerecht zu werden (zum Beispiel neue Bodenbeläge, Malerarbeiten, Beleuchtung, Möbel). Die Neugestaltung des Gemeinschaftsbereichs (Aufenthaltsräume, Gartenbereiche, Treffpunkte) kann sich ebenfalls auf die Kosten auswirken. 

Beim Umbau können auch Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz erforderlich sein (Dämmung, neue Fenster oder Heizungs- und Lüftungsanlage). Schließlich können Genehmigungen und Vorschriften die Umnutzung von Pflegeheimen für das Betreute Wohnen verteuern.

Wie teuer kommt ein Umbau?

Zu den Kosten ein paar grobe Richtwerte: Im Allgemeinen kann der Umbau von Pflegeheimen in Betreutes Wohnen mit etwa 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden – abhängig von den oben genannten Faktoren. Gesamtbetrag: Bei einem Pflegeheim mit einer typischen Fläche von etwa 1.000 m² können sich die Kosten somit zwischen 2,0 und 3,5 Millionen Euro bewegen.

Wir kennen viele Wohngruppen, die mit zehn bis zwölf Bewohnern einen monatlichen Cashflow von mehr als 15.000 Euro generieren. Bei einer Wohngemeinschaft mit zweimal zwölf Bewohnern können die Erlöse auch über 30.000 Euro liegen, was zu einem Jahresüberschuss von mehr als 300.000 Euro führen kann. Damit wären die Investitionen nach unter sieben Jahren amortisiert. 

Was nicht vergessen werden darf: Nach der Amortisation hat ein solches Unternehmen einen Firmenwert von mindestens 2,5 Millionen Euro – abhängig von Standort, baulichem Zustand und einer vernünftigen Gesundheitspolitik, die künftig hoffentlich auch für Pflegeunternehmer gilt.

Unser Gastautor Stefan Wiesmann ist Unternehmensberater und war über 15 Jahre als Führungskraft und Unternehmer in der IT- und Medienbranche aktiv und wechselte 2017 in die Gesundheitsbranche. Wiesmann ist Lehrer für Gesundheitsberufe und Mediator. Seit 2004 lehrt er an Hochschulen. Aktuell hält er Lehraufträge in eHealth, Gesundheitsmanagement und BWL an Fachhochschulen.