Wer die Neubauprojekte der vergangenen Monate verfolgt, erkennt ein Muster: Pflegeheime werden häufiger Teil größerer Quartiere, in denen etwa Betreutes Wohnen, Tagespflege, ambulante Angebote und normale Wohnungen zusammenkommen. Hinzu kommen je nach Standort Arztpraxen, Physiotherapie, Apotheken, Cafés, Gemeinschaftsräume oder andere Dienstleistungen.
Der Branchenmonitor 2026 von Terranus greift diese Entwicklung auf. Das Beratungsunternehmen ist auf Gesundheits- und Seniorenimmobilien sowie Pflegebetriebe spezialisiert und sieht Quartierskonzepte als einen wichtigen Zukunftstrend bei Seniorenimmobilien.
Der Gedanke dahinter reicht über die Immobilie hinaus. Ältere Menschen sollen möglichst lange selbstständig leben können und bei wachsendem Unterstützungsbedarf nicht zwangsläufig ihr gewohntes Umfeld verlassen müssen. Unterschiedliche Wohn- und Versorgungsangebote liegen deshalb räumlich nah beieinander und können schrittweise genutzt werden.
Nicht jedes Quartier braucht alles
Welche Angebote sinnvoll sind, hängt nach Einschätzung von Terranus stark vom jeweiligen Standort ab. Entscheidend seien Altersstruktur, die Versorgung vor Ort, Kaufkraft und die Frage, welche Angebote tatsächlich fehlen. Eine bestehende Pflegeeinrichtung könne beispielsweise um Betreutes Wohnen und Tagespflege ergänzt werden, an einem anderen Standort könne ein kleineres Angebot ausreichen.
"Mehr ist nicht automatisch besser. Ein kleines, gut verankertes Angebot oder ein Ausbau Schritt für Schritt ist häufig am sinnvollsten", sagt Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji.
Damit verändert sich auch die Standortfrage. Entscheidend ist nicht allein, ob sich genügend Pflegeplätze wirtschaftlich betreiben lassen. Die Frage, wie sich eine Einrichtung in bestehende Wohngebiete und lokale Versorgungsstrukturen einfügt, wird immer wichtiger, auch spielen die Kombinationsmöglichkeiten mit weiteren Nutzungen eine immer größere Rolle.
Kommunen bekommen mehr Einfluss
Diese Entwicklung könnte durch die Pflegereform verstärkt werden. Der bisherige PNOG-Entwurf sieht vor, die kommunale Pflegestrukturplanung auszubauen. Eine neue Datenplattform soll Ländern und Kommunen regionale Versorgungsdaten zur Verfügung stellen und ihnen helfen, Unterversorgung zu erkennen und ihre Planung darauf auszurichten.
Für Terranus werden die Kommunen damit neben Betreibern und Investoren zunehmend zum dritten wichtigen Akteur bei der Entwicklung von Seniorenimmobilien. Sie können Pflegebedarfsplanung, Stadtentwicklung, Wohnungsbau und Sozialplanung zusammenführen. Über Bebauungspläne, kommunale Grundstücke und Vergabebedingungen beeinflussen sie auch, welche Angebote an einem Standort entstehen.
Für Betreiber und Investoren bedeutet das, Projekte früher mit den Kommunen abzustimmen und nicht mehr ausschließlich in Pflegeplätzen zu denken. "Die Kommunen werden künftig bei der Planung von Pflegeinfrastruktur eine größere Rolle spielen", sagt Sakwe Nakonji. Entscheidend werde stärker der konkrete Bedarf am jeweiligen Standort.
Ob das PNOG in seiner augenblicklichen Form kommt, ist allerdings offen. Der grundsätzliche Trend zum Quartier hängt davon ohnehin nicht allein ab. Alternde Bevölkerung, der Wunsch nach längerem selbstständigem Wohnen und knappe personelle Ressourcen erhöhen schon heute den Druck, stationäre, ambulante und niedrigschwellige Angebote stärker miteinander zu verbinden.