„Das Neubauvolumen ist nach wie vor viel zu gering“, sagt Peter Toelzel, Experte für Gesundheitsimmobilien bei JLL. „Die Renditen, die man braucht, um einen Neubau zu finanzieren, sind auf dem Markt nicht zu bekommen”, lautet seine einfache Begründung für die anhaltende Flaute beim Neubau von Pflegeheimen.
Vorsteuerabzug wäre ein "Game-Changer" für Gesundheitsimmobilien
Das werde sich nur ändern, wenn entweder die Baukosten sinken oder die erzielbaren Mieten steigen. Eine steuerliche Förderung könnte ebenfalls helfen, so Toelzel. Er verweist darauf, dass Gesundheitsimmobilien nicht vorsteuerabzugsfähig sind wie andere Gewerbeimmobilien. „Das wäre ein Game-Changer“, glaubt Toelzel.
Nötig wäre es, denn „Investitionen in den Neubau von Pflegeimmobilien finden nicht statt“, konstatiert Berthold Becker, Managing Partner von Orizn Investments, die Gesundheitsimmobilien besitzen und betreiben. Langfristig fehlten 350.000 Pflegeplätze, sagt er, und der Ausblick auf Neubauten sei alles andere als rosig. Bei den Gründen ist er sich mit Toelzel einig. Ausnahmen seien Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg, wo es Förderprogramme gibt.
Niemand hat eine Überblick über Pflegeimmobilien
Fehlender Neubau ist aber nur eine Seite der Medaille. „Es gibt keinen Überblick über die Bestandsimmobilien in der Pflege“, kritisiert Pascal Kleine, Geschäftsführer von Pecuria, die Anteile von Pflegeimmobilien an Privatanleger verkauft. Viele ältere Pflegeeinrichtungen würden auch ohne Insolvenz im Stillen schließen. „Das ist eine Blackbox", so Kleine, und niemand habe belastbare Zahlen.
Wie viele Pflegeplätze dadurch leise Schließungen verlorengingen, wisse niemand. Sicher sei jedoch, dass rund 5.000 Pflegeeinrichtungen älter als 40 Jahre seien, sagt Kleine. Viele von ihnen könnten die heutigen Standards nicht mehr erfüllen. Eine Studie bezifferte das nötige Investment in Pflegeimmobilien bis 2040 auf insgesamt 100 Milliarden Euro. 40 Prozent davon würden für die Anpassung alter Gebäude benötigt. Viele der Immobilien seien aber selbst mit Geld nicht anzupassen.
Ein Deal treibt das Transaktionsgeschäft bei Gesundheitsimmobilien
Die Immobilienexperten blicken dennoch optimistisch nach vorn. Ihr Geschäft sind Verkäufe von neuen und Bestandsimmobilien – und das Geschäft läuft wieder an. So wechselten im ersten Halbjahr Gesundheitsimmobilien für 1,8 Milliarden Euro den Eigentümer – mehr als im gesamten Jahr 2025.
Der größte Teil davon sind Senioren- und Pflegeheime.
Der vermeintliche Aufschwung im Gesundheitsimmobilienmarkt hat allerdings einen Schönheitsfehler. Fast die Hälfte der Transaktionsumme geht nämlich auf einen einzigen Deal zurück: die Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica. Dadurch entstand der größte Betreiber von Gesundheitsimmobilien in Europa. Der Deal brachte in Deutschland rund 750 Millionen Euro auf die Transaktionswaage. Für den Pflegemarkt bleiben diese und viele andere Verkäufe ein Nullsummenspiel, das keinen einzigen neuen Pflegeplatz schafft.
Thomas Hartung