Für die Analyse hat Terranus 370 vergleichbare Pflegeimmobilien in Nordrhein-Westfalen untersucht. Das Kölner Unternehmen berät seit mehr als 25 Jahren Investoren und Betreiber von Sozialimmobilien.
2020 mussten Investoren für junge, gute Bestandsimmobilien an marktgerechten Standorten und mit langen Pachtverträgen laut Terranus bis zu 16 Prozent Eigenkapital einsetzen. 2025 waren es bis zu 37 Prozent. Gleichzeitig sind die Baukosten deutlich gestiegen.
Eine Modellrechnung zeigt die Folgen: Ein typisches Pflegeheim kostete 2020 rund 17 Millionen Euro. Banken finanzierten davon etwa 14,3 Millionen Euro, sodass 2,7 Millionen Euro Eigenkapital erforderlich waren. Für ein vergleichbares Projekt setzt Terranus 2025 bereits rund 22 Millionen Euro an. Gleichzeitig sank der finanzierbare Betrag auf knapp 13,9 Millionen Euro. Damit müssen Investoren rund 8,1 Millionen Euro selbst aufbringen.
Banken bewerten das Risiko höher
Dahinter stehen mehrere Entwicklungen. Nach den Insolvenzen der vergangenen Jahre bewerten Banken das Betreiberrisiko kritischer. Hinzu kommen strengere regulatorische Anforderungen durch Basel IV. Gleichzeitig sind die Bewertungen von Pflegeimmobilien gefallen. Bei vollstationären Einrichtungen sank der Wertansatz laut Terranus zwischen 2020 und 2025 von der 25-fachen auf die 19-fache Jahresmiete. Der über Kredite finanzierbare Anteil ging sogar von der 21-fachen auf die zwölffache Jahresmiete zurück.
Die Folgen treffen nicht nur Neubauten. Terranus-Aufsichtsrat Carsten Brinkmann warnt auch vor Finanzierungslücken und möglichen Nachbesicherungen bei Bestandsimmobilien, deren Finanzierung ausläuft.
Investoren mit ausreichend Eigenkapital seien zwar weiterhin am Markt. Nach Einschätzung von Terranus reicht deren Engagement jedoch nicht aus, um den Bedarf an Pflegeimmobilien zu decken. Brinkmann fordert deshalb Möglichkeiten, einfacher und günstiger zu bauen, sowie verlässlichere Rahmenbedingungen für Investitionen in soziale Infrastruktur.