Die Zahlen für Pflegeeinrichtungen fallen je nach Analyse unterschiedlich aus: Bei CBRE entfällt nahezu die Hälfte des Gesamtvolumens auf Pflegeheime. JLL beziffert den Anteil von Senioren- und Pflegeheimen auf 63 Prozent seiner erfassten 2,1 Milliarden Euro. Cushman & Wakefield meldet für Pflegeimmobilien einschließlich Betreutem Wohnen rund 1,29 Milliarden Euro bei insgesamt 2,14 Milliarden Euro. Die Angaben beziehen sich damit auf unterschiedlich bezeichnete Segmente.
Wie stark größere Pakete den Markt prägen, zeigt die Analyse von Cushman & Wakefield: Vier Portfoliokäufe im Bereich Pflegeimmobilien machten im dritten Quartal knapp 78 Prozent des Volumens aus. Die größte Transaktion war die Übernahme von neun Pflegeeinrichtungen der Integra-Gruppe durch Elevation Advisors. Auf Pflegeheime entfielen im Quartal 239 Millionen Euro, auf Betreutes Wohnen weitere 31 Millionen Euro.
Betreiberqualität entscheidet mit
Internationales Kapital trägt wesentlich zur gestiegenen Nachfrage bei. Für die ersten neun Monate beziffert JLL dessen Anteil auf 79 Prozent, Cushman & Wakefield auf rund 66 Prozent. Zugleich verlief das dritte Quartal nach JLL deutlich schwächer als die beiden vorangegangenen Quartale.
Für Pflegebetreiber bleibt ihre wirtschaftliche und organisatorische Aufstellung ein wichtiger Faktor bei Immobilienverkäufen. "Die Qualität und Professionalität der Betreiber sind für Investoren entscheidend", sagt Anna Maria Burrichter von CBRE. Das Unternehmen beobachtet wieder mehr Betreiberübernahmen, die über insolvenzbedingte Käufe hinausgehen. Größere Anbieter verfügten häufig über etablierte Strukturen für Betriebsführung, Berichterstattung und die Erfüllung mietvertraglicher Anforderungen.
Passende Immobilien bleiben knapp
Beim Seniorenwohnen bremsen laut CBRE das geringe Angebot geeigneter Bestandsobjekte und die Neubaupreise die Verkäufe. Die geringe Aktivität bedeute deshalb kein fehlendes Investoreninteresse. Auch Cushman & Wakefield sieht ein knappes Angebot: Seit Jahren treffe geringe Neubautätigkeit auf wachsenden Bedarf.
Nach JLL verschiebt sich die Nachfrage zudem hin zu Immobilien mit höherem Risiko und Entwicklungspotenzial. Für das Schlussquartal erwartet David Keller von JLL Germany weitere Abschlüsse. Vor allem beim Seniorenwohnen gebe es "Volumen in der Pipeline". Auch kleinere Pflegeheimportfolios könnten bis Jahresende verkauft werden.
Weitere Abschlüsse zum Jahresende erwartet
CBRE erwartet weiterhin solide Marktaktivität. Die offene Ausgestaltung der Pflegereform verunsichere Investoren bislang nicht grundlegend; der demografisch bedingte Pflegebedarf bestehe fort. Weitere größere Portfolios seien bereits am Markt.
Auch Cushman & Wakefield rechnet mit zusätzlichen Verkäufen. "Wir erwarten zum Jahresende weitere Abschlüsse", sagt Healthcare-Chef Jan-Bastian Knod. Damit könnte laut seiner Prognose das Gesamtvolumen von rund 2,35 Milliarden Euro aus dem Jahr 2022 übertroffen werden.