Banken prüfen Betreiber bei Käufen und Neubauten schärfer
Für Banken wird die wirtschaftliche Situation der Betreiber von Pflegeeinrichtungen immer wichtiger, wenn sie über Kredite für Investoren von Pflegeimmobilien entscheiden. Seit Anfang 2025 gelten die sogenannten Basel-IV-Regeln, die die Kreditvergabe für Pflegeimmobilien verschärfen. Banken verlangen mehr Eigenkapital, bewerten Objekte vorsichtiger und prüfen Betreiber genauer. Laut dem Pflegeimmobilien-Spezialisten Terranus sind Auslastung, Liquidität und der Umgang mit Pflegekassen entscheidende Faktoren.
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Banken gucken auch sehr genau, ob Betreiber über notwendige Vergütungsanpassungen frühzeitig mit den Pflegekassen sprechen
Für die Kreditgeber reicht die reine Objektbewertung nicht mehr aus. Sie prüfen zunehmend auch die Betreiber, weil angestrebte Mieten nur tragfähig sind, wenn Einrichtungen wirtschaftlich stabil arbeiten. Terranus zitiert Sven Spiekermann von der Bank Nord/LB: "Damit Investoren Zinsen und Tilgung aufbringen können, muss die Miete nachhaltig erwirtschaftbar sein. Die aber steht und fällt mit dem Betreiber." Deshalb sucht die Bank früh das Gespräch – sowohl bei Neuentwicklungen als auch bei Bestandsübernahmen.
Auch das Wachstumstempo spielt eine Rolle
Wirtschaftsdaten, Auslastung und das Wachstumstempo des Betreibers spielen eine zentrale Rolle. Zu schnelle Expansion verunsichere Banken, weil Neubelegungen länger dauerten und die Integration mehrerer Einrichtungen komplex sei. "Wir favorisieren professionelle Betreiber, die in gemäßigtem Tempo expandieren", sagt Spiekermann.
Zahlungen von Pflegekassen und Sozialämtern treffen mitunter erst nach Monaten ein. Betreiber müssen diese Zeit überbrücken können. Banken achten deshalb stärker auf Liquidität und kurzfristige Steuerungsfähigkeit. Die betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), Auslastungsdaten und Abrechnungsprozesse geben Hinweise auf Risiken. Auch der Umgang mit Pflegekassen ist relevant: Werden notwendige Vergütungsanpassungen frühzeitig besprochen oder erst im Nachhinein?
"ESG gehört unbedingt auf die Agenda"
Spiekermann rät zu Transparenz: "Wichtige Kennzahlen, also BWA, Auslastung, Pflegesätze und ein schlüssiger Businessplan, sollten fortlaufend geliefert werden." Betreiber, die vorausschauend planen und Personal- sowie Pflegesatzentwicklungen früh absichern, verbessern ihre Chancen auf Finanzierung.
Neben der wirtschaftlichen Stabilität rücken Nachhaltigkeitskriterien in den Vordergrund. Jessica Lüers von der Nord/LB erklärt, dass die ESG-Bewertung stärker in die Kreditwürdigkeit einfließen wird. Schlechte Energiebilanzen und hohe Betriebskosten drücken Werte von Bestandsimmobilien. Modernere Gebäude mit besserer Dämmung oder Wärmepumpen schneiden klar besser ab. "ESG gehört unbedingt auf die Agenda", empfiehlt Lüers Betreibern.
Kirsten Gaede