Die Pflegebranche braucht Kapital, doch es mangelt an Privatinvestoren. Ein Hebel könnte das sogenannte betreiberübergreifende Eigenbelegungsrecht für Immobilienkäufer sein. Pflegeimmobilienexperte Axel Schulz (Foto) sieht darin einen Weg, Investitionen in Pflegeheime attraktiver zu machen. Denn für Käufer würde das Modell mehr Versorgungssicherheit bedeuten. Es gab vor einigen Jahren bereits einen Anlauf. Die großen privaten Betreiber sollte den Faden jetzt wieder aufnehmen.

Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien ist mit viel Tempo ins Jahr 2026 gestartet. Laut dem Immobiliendienstleister CBRE stieg das Transaktionsvolumen im ersten Quartal auf 1,07 Milliarden Euro und lag damit 65 Prozent über dem Vorjahreswert. Damit wurde fast das Volumen des gesamten Jahres 2025 erreicht. Pflegeheime standen mit einem Anteil von 67 Prozent im Mittelpunkt.

Immobilieninvestoren entdecken Pflege- und Seniorenimmobilien neu. Michael Eisenmann, Geschäftsführer von Real Blue, spricht von einer Marktphase im Wandel. Senior Living gelte als vergleichsweise krisenfest, getrieben von Demografie und Versorgungsbedarf. Zugleich sorgten Betreiberinsolvenzen für Unsicherheit. "Genau deshalb steht bei unseren Investitionsprozessen das Gespräch mit den Betreibern ganz am Anfang", sagt Eisenmann. Standort, Nachfrage und Betreiber müssten zusammenpassen, damit Mieten dauerhaft erwirtschaftet werden können. Property Post

Seit Januar ist Daniel Ahrendt (Foto) CEO der auf Pflege- und Seniorenimmobilien spezialisierten Carestone Gruppe. Zuvor war er Finanzchef (CFO) und das bleibt er auch weiter. Als Vertreter des Eigentümers Activum SG hat Ahrendt das Unternehmen bereits über Jahre begleitet. Carestone mit Sitz in Hannover hat nach eigenen Angaben bislang mehr als 21.000 Pflegeplätze gebaut. Momentan ist ein Auftragsvolumen mit 60 Projekten (4.800 Einheiten) und einem Verkaufsvolumen von 1,3 Milliarden Euro gesichert. Carestone

Der "Rat der Immobilienweisen" diagnostiziert in seinem aktuellen Frühjahrsgutachten 2026 Stagnation bei Pflegeimmobilien. Das liege vor allem an der komplexen Regulierung und den Investitionshemmnissen, so der Pflegeexperte Jan Grabow, einer der sechs Weisen, die bei der Übergabe des Gutachtens an die Parlamentarische Staatssekretärin Sabine Poschmann im Bundesbauministerium dabei waren. Der Partner des Wirtschaftsprüfers Curacon machte aber deutlich, dass es künftig weniger um klassische Pflegeheime gehe.

Aedifica darf Cofinimmo übernehmen. Damit entsteht der größte börsennotierte Investor für Gesundheitsimmobilien in Europa. Allein in Deutschland zählt der Konzern über 150 Immobilien. Damit endet ein mehrmonatiges Prüfverfahren der belgischen Wettbewerbsbehörde. Sie hat der Übernahme nun zugestimmt, knüpft die Genehmigung aber an Auflagen. Aedifica muss in den nächsten Jahren Gesundheitsimmobilien in Belgien im Wert von 300 Millionen Euro verkaufen.

Liana Frank (Foto) ist neue Chefin des auf Senioren- und Gesundheitsimmobilien spezialisierten Investmentunternehmens TSC Real Estate Germany. Sie hat zuvor sieben Jahre bei Reinvest Asset Management gearbeitet und war dort unter anderem für den Aufbau von Immobilienfonds für die ambulante medizinische Versorgung verantwortlich. Die Immobilien-Ökonomin folgt auf Berthold Becker, der TSC Real Estate nach acht Jahren verlassen hat. TSC Real Estate       

Pflegeheime waren 2025 erneut das wichtigste Investmentsegment bei Gesundheitsimmobilien. Das zeigen Auswertungen der internationalen Immobiliendienstleister CBRE, JLL und Savills. Das Wachstum speiste sich allerdings zu einem großen Teil aus dem Verkauf von Pflege und Wohnen in Hamburg. Für 2026 rechnen die Immobilienexperten mit eher zurückhaltenden Investoren – und wachsender Konkurrenz durch Ärztehäuser.

Zurückhaltende Investoren, hohe Zinsen und um fast 50 Prozent gestiegene Baukosten – leicht haben es Betreiber nicht, wenn sie expandieren oder ein in die Jahre gekommenes Gebäude durch einen Neubau ersetzen möchten. Durch ein hohes Maß an Standardisierung lassen sich die Kosten aber in Grenzen halten, sagt Christian Möhrke, Geschäftsführer des Projektentwicklers Cureus, und warnt vor kostspieligen individuellen Ansprüchen.

Für Banken wird die wirtschaftliche Situation der Betreiber von Pflegeeinrichtungen immer wichtiger, wenn sie über Kredite für Investoren von Pflegeimmobilien entscheiden. Seit Anfang 2025 gelten die sogenannten Basel-IV-Regeln, die die Kreditvergabe für Pflegeimmobilien verschärfen. Banken verlangen mehr Eigenkapital, bewerten Objekte vorsichtiger und prüfen Betreiber genauer. Laut dem Pflegeimmobilien-Spezialisten Terranus sind Auslastung, Liquidität und der Umgang mit Pflegekassen entscheidende Faktoren.