Viele Betreiberwünsche machen Pflegebauten teurer als nötig

Cureus entwickelt Pflegeeinrichtungen für die großen Pflegeanbieter wie Vitanas, Compassio und seine Schwesterunternehmen Belia und Pflegemotive, die mit 50 Standorten wie der Projektentwickler zur Lindhorst Gruppe gehören. Rund 26 Prozent aller bundesweit von Januar bis September 2025 fertiggestellten Pflegeplätze liegen in den Händen des Immobilienspezialisten aus Hamburg. "Dass Beauftragung und Abwicklung so reibungslos funktionieren, hat sehr viel mit unseren Standards zu tun und mit immobilienafinen Ansprechpartnern auf Betreiberseite, die das zu schätzen wissen, weil es letztlich auch die Kosten im Zaum hält", sagt Möhrke.

Immer wieder erlebe Cureus aber, dass Betreiber mit individuellen Wünschen auf sie zukommen, die sowohl organisatorisch als auch wirtschaftlich nicht sehr sinnvoll sind. Halten die Betreiber trotz diverser Hinweise von Seiten Cureus an ihren Vorstellungen fest, lehnt Cureus den Auftrag in der Regel ab. "Das wird zu teuer, zu kompliziert und zu langwierig", so Möhrke.

"Wir brauchen von Tag eins ein klares Konzept"

Nach Möhrkes Erfahrung scheitern viele Projekte weniger an der Finanzierung als an fehlender Klarheit auf Betreiberseite. "Wir brauchen von Tag eins ein klares Konzept", sagt er. Dann sei vieles möglich, auch Mischformen aus vollstationärer Pflege und Wohnen. Entscheidend sei jedoch, dass die Anteile früh festgelegt werden. Spätere Korrekturen verteuerten Planung und Bau erheblich.

Ebenso wichtig sei fachliche Kompetenz auf Betreiberseite. Preiswertes Bauen funktioniere nur, wenn es einen Ansprechpartner gebe, der Bauabläufe kennt und Entscheidungen fundiert trifft. Häufig werde es schwierig, wenn Führungsteams während der Projektphase wechseln oder wenn neue Verantwortliche aus anderen Branchen kommen. Möhrke nennt die Hotellerie als Beispiel. Betriebsferne Erwartungen und individuelle Wünsche neuer Mitarbeiter verzögerten Projekte und machten sie unnötig komplex und teuer.

Häufig wünschen sich Betreiber mehr Fläche, doch das wird teuer  

Immer wieder erlebe Cureus auch Forderungen nach zusätzlichen Flächen. Mehr Abstellräume, größere Verkehrsflächen oder zusätzliche Parkplätze klängen zunächst plausibel, hätten aber langfristige Folgen. Jede zusätzliche Fläche verursache laufende Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Reinigung. Diese Folgekosten würden in der Planung oft unterschätzt.

Auch bei der Grundrissgestaltung habe sich das Verständnis verändert. Heute trennt Cureus Wohngemeinschaften auf den Etagen klar voneinander und ordnet zentrale Versorgungsbereiche in der Mitte an. Dienstzimmer liegen bewusst zentral, Aufzüge häufig in direkter Nähe. Pflegekräfte hätten so den Überblick darüber, wer das Haus betritt oder verlässt. Frühere, weniger strukturierte Anordnungen hätten Wege verlängert und Besucher unnötig durch mehrere Bereiche geführt.

Ein komplett rollstuhlgerechtes Gebäude? Nicht zu empfehlen  

Zurückhaltend zeigt sich Möhrke bei überzogenen technischen Anforderungen. Nicht jedes Haus müsse vollständig rollstuhlgerecht ausgelegt sein. Größere Wenderadien, größere Bäder und Zimmer erhöhten die Baukosten deutlich und würden außerhalb von Nordrhein-Westfalen meist nicht refinanziert. Auch digitale Zusatzlösungen wie Sturzerkennung oder KI-gestützte Systeme sieht Cureus noch kritisch. Der Nutzen sei bislang nicht eindeutig, ein klarer Durchbruch noch nicht erkennbar.

Beim Thema Gebäudetechnik plädiert Möhrke für Pragmatismus. Cureus strebt grundsätzlich den energiesparenden KfW-40-Standard an. Niedrige Energiekosten, effizientes Wärmemanagement und moderne Technik seien damit bereits gewährleistet. Zusätzliche Systeme wie Smart Metering seien bei optimierten Neubauten oft entbehrlich, zumal sich auch die Frage nach Bedienbarkeit und Wartung stellt. Technik müsse zuverlässig funktionieren und von regulären Haustechnikern betreut werden können.

Eine Sanierung bei laufendem Betrieb ist für alle zu belastend 

Wichtig sei zudem, Ausstattungsdetails früh mitzudenken. Sonnenschutz, Markisen oder Raucherräume sollten von Beginn an eingeplant werden. Nachträgliche Lösungen seien technisch aufwendig und teuer, insbesondere bei großen und schweren Bauteilen.

Bei Bestandsgebäuden rät Cureus zu klaren Entscheidungen. Eine umfassende Sanierung im laufenden Betrieb sei in der Praxis kaum umsetzbar. Sie sei für Bewohner und Mitarbeiter zu belastend. Wenn das Grundstück es erlaube, könne abschnittsweise neu gebaut werden. Andernfalls bleibe nur der komplette Auszug. "Da führt kein Weg dran vorbei", sagt Möhrke.

Kirsten Gaede