Pflegeheime waren 2025 erneut das wichtigste Investmentsegment bei Gesundheitsimmobilien. Das zeigen Auswertungen der internationalen Immobiliendienstleister CBRE, JLL und Savills. Das Wachstum speiste sich allerdings zu einem großen Teil aus dem Verkauf von Pflege und Wohnen in Hamburg. Für 2026 rechnen die Immobilienexperten mit eher zurückhaltenden Investoren – und wachsender Konkurrenz durch Ärztehäuser.

Der Markt für Pflegeimmobilien ist im ersten Halbjahr 2025 deutlich gewachsen. Laut den Immobiliendienstleistern JLL und CBRE hat sich das Transaktionsvolumen auf bis zu 1,1 Milliarden Euro mehr als verdoppelt – vor allem aufgrund des Kaufs von 13 Pflegeeinrichtungen durch die Stadt Hamburg. Doch trotz des wachsenden Interesses bleibt der Neubau schwach. Branchenkenner sehen unterm Strich sogar einen Rückgang an Pflegeplätzen. Die Unsicherheit über die Bonität der Betreiber, die ausstehende Pflegereform und die hohen Immobilienpreise bremsen weiter den Markt.

Nach langer Zurückhaltung zieht die Nachfrage nach Pflegeimmobilien wieder an. Im ersten Quartal 2025 wurden in Deutschland Transaktionen im Wert von über 600 Millionen Euro registriert – deutlich mehr als im Vorjahreszeitraum. Herausragend war der Verkauf von 13 Pflegeeinrichtungen an die Stadt Hamburg. Trotz unterschiedlicher Zahlen der Immobiliendienstleister CBRE und JLL bestätigen beide eine Trendwende. Investoren interessieren sich vor allem für Neubauten und Betreutes Wohnen.

Pflegeimmobilien bleiben bei Investoren ein Ladenhüter. Laut Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE wechselten 2024 Pflegeheime für 489 Millionen Euro den Eigentümer. Das sind noch einmal 13 Prozent weniger als im Vorjahr. Die Investitionen in Betreutes Wohnen gingen um fünf Prozent auf 248 Millionen zurück. Für 2025 deute sich aber trotz eines Angebotsmangels eine leichte Marktbelebung an, sagt CBRE-Manager Marco Schnell. "Es befinden sich weiterhin einige größere Portfolios am Markt, die im Jahresverlauf zu erwarten sind."

Die Verkäufe von Gesundheitsimmobilien sind in den ersten drei Quartalen 2024 erneut stark zurückgegangen. Während Pflegeheime den Transaktionsmarkt weiter dominieren, verzeichneten auch sie ein erhebliches Minus. Insbesondere im dritten Quartal gab es kaum Bewegung. Dies geht aus den Berichten der Immobilienunternehmen Savills und CBRE hervor. Der Trend bei beiden ist gleich, bei den Summen der Verkäufe nennen beide Unternehmen aber deutlich abweichende Zahlen.

Über 13 Jahre war Olivia Kaussen (links) beim Immobiliendienstleister CBRE im Bereich Hotel tätig. Ab September ist sie Head of Hotel beim Wettbewerber Colliers, der die Sparte Hotel wieder aufbaut, nachdem er sie im letzten Herbst aufgegeben hatte. Helena Rickmers (rechts) ist seit 2017 bei CBRE und steigt jetzt zum Head of Hotel Investment auf. Konii (Kaussen), Konii (Rickmers)

Die Talfahrt von Gesundheitsimmobilien geht weiter: Das Transaktionsvolumen ist im ersten Quartal erneut gesunken, im Vergleich zum Vorjahr um 17 Prozent auf nur noch 116 Millionen Euro. 2021 wechselten im ersten Quartal noch Gesundheitsimmobilien für 900 Millionen Euro den Eigentümer. Seitdem geht es steil bergab. Das geht aus den Daten des Immobiliendienstleisters CBRE hervor, der dennoch auf eine Belebung in diesem Jahr hofft.

Jeden Tag muss ein Pflegeheim gebaut werden, um den tatsächlichen Bedarf zu decken. Auf diese einfache Formel brachte es Projektentwickler Cureus. Doch das ist eine Illusion, zeigt die Auswertung des Immobiliendienstleiters CBRE. Vergangenes Jahr haben Investoren nicht einmal eine Milliarde für Pflege- und Gesundheitsimmobilien ausgegeben, nur noch ein Viertel von 2021. Zerstörtes Vertrauen in Politik und Betreiber schrecken Geldgeber ab.

Das Geschäft mit Gesundheitsimmobilien in Deutschland ist im vergangenen Jahr erneut eingebrochen. Das Transaktionsvolumen ging um über 60 Prozent zurück und sank auf unter eine Milliarde Euro, so der Immobiliendienstleister CBRE in seiner jährlichen Analyse. 2021 wechselten noch Gesundheitsimmobilien für dreieinhalb Milliarden Euro den Eigentümer.

Gesundheitsimmobilien werden zum Ladenhüter: In den ersten drei Quartalen dieses Jahres ging das Interesse von Investoren um fast zwei Drittel zurück. Laut den Daten des Immobiliendienstleisters CBRE betrug das Transaktionsvolumen nur noch 840 Millionen Euro. Das bedeutet ein Einbruch um 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Pflegeheime und Objekte für Betreutes Wohnen schnitten etwas besser ab.