Immobilienexperten fürchten 2026 zurückhaltende Investoren
Pflegeheime waren 2025 erneut das wichtigste Investmentsegment bei Gesundheitsimmobilien. Das zeigen Auswertungen der internationalen Immobiliendienstleister CBRE, JLL und Savills. Das Wachstum speiste sich allerdings zu einem großen Teil aus dem Verkauf von Pflege und Wohnen in Hamburg. Für 2026 rechnen die Immobilienexperten mit eher zurückhaltenden Investoren – und wachsender Konkurrenz durch Ärztehäuser.
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Die Unentschlossenheit der Politik in puncto Pflege verunsichert Investoren
Pflegeheime dominierten auch 2025 den Markt für Gesundheitsimmobilien. Nach Berechnungen von JLL entfielen 81 Prozent des Transaktionsvolumens auf stationäre Pflege. Damit bleibt das Segment der wichtigste Anker für Investoren, auch wenn seine Dominanz etwas nachlässt. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr rund 50 Abschlüsse gezählt, nach lediglich 20 im Jahr zuvor. Treiber waren vor allem Einzelverkäufe, größere Plattformtransaktionen blieben die Ausnahme.
Ein wesentlicher Teil des Wachstums ist auf eine einzelne Transaktion zurückzuführen: den Verkauf von Pflege und Wohnen Hamburg zu Jahresbeginn. Darauf verweist Savills ausdrücklich. Ohne diesen Deal hätte sich das Marktbild deutlich verhaltener gezeigt. Gleichwohl sehen die Immobilienexperten eine schrittweise Belebung, da wieder mehr Objekte in den Markt kommen.
Rückläufiges Transaktionsvolumen beim betreuten Wohnen
CBRE beziffert das Transaktionsvolumen für Gesundheitsimmobilien 2025 auf 1,2 Milliarden Euro, ein Plus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Rund 630 Millionen Euro entfielen auf Pflegeheime, was etwa der Hälfte des Gesamtvolumens entspricht. Seniorenwohnen kam auf 212 Millionen Euro, verzeichnete jedoch ein Minus von 14 Prozent. Das ist bemerkenswert, da betreutes Wohnen häufig als Zukunftssegment gilt.
Parallel dazu gewinnen Ärztehäuser deutlich an Bedeutung. Savills errechnet für diesen Bereich ein Volumen von 224 Millionen Euro – ein Zuwachs von 144 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch JLL sieht ambulante und ärztlich geprägte Versorgungsimmobilien zunehmend im Fokus der Investoren. Sie gelten als stabil, planbar und weniger abhängig von pflegerischen Reformen.
Für den Markt spricht, dass viele insolvente Pflegeeinrichtungen weiterbetrieben werden. Laut Savills wurden für nahezu alle betroffenen Häuser neue Betreiber gefunden. Das habe zur Stabilisierung beigetragen und Vertrauen zurückgebracht. Gleichwohl bleiben Investoren vorsichtig. Prüfprozesse dauern länger, Eigen- und Fremdkapitalgeber agieren selektiv.
Politische Unentschlossenheit wirkt dämpfend auf Investoren, kritisiert CBRE
Der Ausblick auf 2026 bleibt verhalten. CBRE rechnet weiterhin vor allem mit singulären Transaktionen, größere Kettenübernahmen seien nicht absehbar. Zwar befinden sich einige großvolumige Deals in Vorbereitung, doch Neubauaktivitäten und Investoreninteresse bleiben gedämpft. Das geht auch aus einer gemeinsamen Pressemitteilung bzw. -einladung von CBRE, Cureus, Swiss Life Asset Managers und Hemsö hervor.
Kritisch äußert sich CBRE zur politischen Lage. Associate Director Anna Maria Burrichter verweist auf die ausgebliebenen Reformen: Die Hoffnung auf klare strukturelle Weichenstellungen habe sich 2025 nicht erfüllt. Stattdessen verliere sich die Politik im Unkonkreten. Für Investoren bleibt der Markt damit attraktiv, aber anspruchsvoll – und für Pflegeheime zunehmend umkämpft.
Kirsten Gaede