Gast-Blog: Pflegeheime neu bauen ist besser als sanieren

Die Pflegelücke in Deutschland – sowohl bei den Plätzen als auch beim Personal – ist weithin bekannt und hinreichend dokumentiert. Wie sehr das Platzangebot dem Bedarf hinterherhinkt, zeigen beispielsweise Zahlen aus einer Bulwiengesa-Studie von 2021: Demnach besteht in Deutschland ein Bedarf von bis zu 612.000 neu zu bauenden Pflegeplätzen bis 2040. Gleichzeitig weisen 29 Prozent der Bestandsimmobilien ein Alter von mindestens 40 Jahren auf und haben ihren Lebenszyklus überschritten. Die Pflegeplätze in diesen Objekten dürfen nicht verloren gehen, wenn der Platzbedarf nicht noch größer werden soll. Nur darum, wie wir diesen Problemen entgegenwirken können, entbrennt immer wieder ein Streit.

Sanieren oder neu bauen – das ist hier die Frage?

In der Regel spricht dabei jedoch mehr für Abriss und Neubau. Denn der Neubau kann die Wirtschaftlichkeit des Standorts durch die Erweiterung der Kapazitäten und des Pflegeangebots sogar steigern. Außerdem fallen finanzielle Belastungen durch Sanierungsmaßnahmen, etwa durch Auflagen, weg. Auch ohne eventuelle Auflagen kostet eine Komplettsanierung oft mehr als ein Neubau. Das gilt umso mehr für Pflegeimmobilien, bei denen es sich in der Regel um stark regulierte Spezialimmobilien handelt.

Sanierung belastet Personal und Bewohner

Mit einer Sanierung geht zudem eine hohe Belastung für das Personal und die Bewohner einher, vor allem wenn sie während des Betriebs durchgeführt wird. Denn Sanieren bedeutet mehr als einmal frisch zu streichen und neue Möbel aufzustellen. Sukzessive ist bei einer Sanierung jeder Gebäudeteil betroffen, inklusive der generellen Gebäudetechnik. Ein Großteil des Gebäudes kann folglich während der Arbeiten nicht genutzt werden. Deswegen lösen sich viele vermeintliche Vorteile einer Sanierung, wie das Beibehalten des Personals und der Bewohner, schnell in Luft auf.

Neubau punktet bei Ausstattung, Bädern und Web

Eher bietet ein Neubau Vorteile bei der Personalgewinnung. Denn bei diesem kann der Arbeitsplatz optimiert werden, beispielsweise mit kürzeren Wegen oder einer Klimaanlage. Davon profitieren letztlich auch die Bewohner, ebenso wie von standardmäßig moderneren Ausstattungen in den Zimmern, wie beispielsweise in den Bädern oder bei leistungsfähiger Internetverkabelung. Hinzu kommt: Der Planungsaufwand ist bei Sanierungen größer als bei einem Neubau. Angesichts knapper Kapazitäten bei den meisten Akteuren ist der Neubau deswegen die sinnvollere Lösung. Selbst wenn die Kapazitäten vorhanden sind, kostet die dem Neubau annähernd gleichwertige Sanierung spürbar mehr.

Sanierung kann bei Nachhaltigkeit kaum mithalten

Der Neubau wird immer nachhaltiger, auch hinsichtlich der Baumaterialien. Der Nachhaltigkeitsvorsprung, der Sanierungen allein wegen der für einen Rohbau notwendigen Materialien durchaus innewohnt, wird also geringer. Im Betrieb sieht es hingegen anders aus. Denn auch die gründlichste energetische Sanierung kann im Ergebnis nicht mit einem Neubau mithalten. So schmilzt der vermeintliche ESG-Vorteil einer Sanierung schnell dahin.

Wird komplett neu gebaut, eröffnen sich auch völlig neue Möglichkeiten für eine zeitgemäße Gebäude- und Raumstruktur sowie für einen modernen und individuellen Baustil. Ein Neubau bietet innen wie außen mehr Gestaltungsspielraum als eine Sanierung. Denn man darf nicht vergessen: Bestandsobjekte wurden oft in einer Zeit gebaut, deren architektonische Ansprüche heutzutage nicht mehr zeitgemäß erscheinen.

Standards beschleunigen die Planung und Abwicklung

Für Neubauten gibt es zudem viele clevere Ansätze. Bei der Systempflegeimmobilie etwa werden neue Gebäude mithilfe von Baustandards, festen Partnern und immergleichen Prozessen so effizient wie möglich errichtet – sowohl hinsichtlich der Zeit als auch der Kosten. Standardisiert wird der gesamte Ablauf: beginnend beim Grundstückskauf über Betreibergewinnung, Baurechtschaffung, Bauabwicklung, Abnahmen, Übergabe bis hin zur Immobilienverwaltung im Betrieb. Dadurch kann der gesamte Erstellprozess beschleunigt werden.

Die zeitlichen und finanziellen Einsparungen kommen letztendlich den Betreibern und Bewohnern der Pflegeeinrichtungen zugute: Indem die Investitionskosten und damit die Pflegekosten geringgehalten werden, bleiben die Pflegeplätze für alle Bevölkerungskreise erschwinglich. Aber nicht nur die Gepflegten sind unter diesem Ansatz zufriedener, sondern auch die Pflegenden: Für die Pflegekräfte sichert die hohe Qualität dieser Immobilien mit System attraktive Arbeitsbedingungen.

Um den Herausforderungen des demografischen Wandels zu begegnen, muss in den kommenden Jahren die Zahl verfügbarer Pflegeplätze deutlich ansteigen. Dazu gehört, dass am Ende ihrer Nutzungsdauer angekommene Pflegekapazitäten dem Markt nicht verlorengehen. Zwar können dabei auch Sanierungen helfen, bei dem Großteil der Objekte dürften Abriss und Neubau jedoch eine bessere Lösung sein.

Christian Möhrke ist Chief Operating Officer (COO) der Cureus GmbH und für das operative Geschäft des Entwicklers von Pflegeimmobilien verantwortlich. Er hat 20 Jahre Berufs- und Führungserfahrung in Unternehmen im In- und Ausland, davon 15 Jahre im Bereich Immobilien, Projektentwicklung und Bau.